Gefahren im polnischen Gewerbemietvertrag

Langfristige Bindung verlangt sichere Verträge

Gewerbliche Mietverträge in Polen binden ein Unternehmen oft über viele Jahre. Für deutsche Manager, die Büros, Lager oder Produktionshallen in Polen anmieten möchten, ist es essenziell, bereits vor Vertragsunterschrift für Rechtssicherheit und Transparenz zu sorgen. Ein Mietvertrag, der z.B. eine Laufzeit von 5, 10 oder mehr Jahren hat, wirkt sich unmittelbar auf die Standortwahl, die betriebliche Flexibilität und die langfristige Kostenstruktur aus. Fehlerhafte oder unklare Klauseln können später teuer werden – Nachverhandlungen sind schwierig, wenn man einmal gebunden ist. Daher gilt: Je klarer und fairer der Vertrag von Anfang an gestaltet ist, desto mehr Planungssicherheit hat Ihr Unternehmen in Polen. Das nachfolgende interaktive Inhaltsverzeichnis ermöglicht Ihnen, unseren Artikel auf dieser Unterseite automatisch zu dem für Sie interessierenden Absatz zu scrollen:

Rechtliche Risiken bei gewerblichen Mietverträgen in Polen
Sonderformen des Wohnraummietrechts – Relevanz für Gewerbetreibend
- Gelegentlicher Mietvertrag (najem okazjonalny)
- Institutioneller Mietvertrag (najem instytucjonalny)
Steuerliche Aspekte
Handlungsempfehlungen für deutsche Manager und Investoren
- Red-Flag-Test: Schnelle Vertragsprüfung durch unsere Experten
- Grundbuchanalyse: Das Umfeld der Immobilie im Blick
Fazit: Vertragsprüfung ist Investition in Ihre Sicherheit

Wir möchten Sie höflich darauf aufmerksam machen, dass beim Lesen des gescannten Artikels durch Klicken auf eine beliebige Überschrift im Text die Seite automatisch zum Anfang des Inhaltsverzeichnisses zurückspringt. Wir hoffen, dass Ihnen diese Funktion das Navigieren und Lesen auf unserer Webseite erleichtert.

Rechtliche Risiken bei gewerblichen Mietverträgen in Polen

Polen zählt inzwischen zu den wichtigsten Produktions‑ und Logistikstandorten in Zentral‑ und Osteuropa. Der Markt für Büro‑, Lager‑ und Fertigungsflächen wächst dynamisch. Für deutsche Manager, die in Polen investieren oder dort Geschäftsräume anmieten wollen, ist es essenziell, die rechtlichen Rahmenbedingungen des polnischen Mietrechts zu verstehen. Anders als im deutschen Recht existiert in Polen – abgesehen vom Wohnraumschutz – kein gesondertes Gesetz für Gewerbemieten. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des Zivilgesetzbuchs (Kodeks cywilny, KC) und – für Wohnräume – das Gesetz zum Schutz der Mieterrechte (OchrLokU). Mietverträge über Produktionshallen, Lagerflächen oder Büros werden nach denselben Grundsätzen behandelt wie alle anderen Mietverträge: Die Normen der Art. 659–679 KC regeln Rechte und Pflichten der Parteien. Nur für bestimmte Wohnmietverhältnisse gelten zusätzliche Schutzbestimmungen des OchrLokU. Gewerbemietern stehen diese Schutzvorschriften nicht zu. Die Vertragsparteien genießen daher weitgehende Gestaltungsfreiheit. Gerade deshalb sollten gewerbliche Mieter einige kritische Punkte (Red Flags) im Vertrag besonders im Blick haben:

Wesentliche Bestandteile eines gewerblichen Mietvertrags

Der gewerblicher Mietvertrag in Polen sollte insbesondere regeln:

Beschreibung des Mietobjekts: Adresse, Fläche, technische Parameter (z. B. Traglast der Böden, Strom‑ und Wasserversorgung), Ausstattung (Bürotechnik, Lüftung, Brandschutz). Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos reduziert das Risiko von Streitigkeiten über Schäden.

Mietzins und Nebenkosten: Höhe der Miete, Mechanismen zur Indexierung (z. B. an den Verbraucherpreisindex) sowie die Verteilung der Betriebskosten (Heizung, Strom, Verwaltung).

Laufzeit, Verlängerung, Kündigung: Befristete Verträge enden automatisch; für eine Verlängerung ist eine neue Vereinbarung nötig. Kündigungsfristen und außerordentliche Kündigungsgründe sollten konkret definiert werden.

Sicherheiten: Neben der üblichen Kaution (ein bis drei Monatsmieten) kommen Bankgarantien, Bürgschaften oder notariell beurkundete Unterwerfungserklärungen nach Art. 777 Zivilprozessordnung (KPC) in Betracht. Die notarielle Unterwerfungserklärung ermöglicht eine schnelle Vollstreckung bei Mietrückständen.

Bauliche Veränderungen: Die Zustimmung des Vermieters zu Einbauten, Maschinenaufstellung, Verkabelung etc. sollte geregelt werden. Vielfach wird vereinbart, dass der Mieter die Räumlichkeiten bei Vertragsende in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt.

Bei Industrie‑ und Lagerflächen spielen technische Aspekte eine zentrale Rolle. Der Mietvertrag sollte die Tragkraft von Böden, Zufahrtswege, Deckenhöhe und Andienung an Transporter oder Eisenbahnschienen festlegen. Für Lagerhallen kann die Einlagerung gefährlicher Stoffe besondere Genehmigungen erfordern, die der Vermieter vor Vertragsschluss prüfen muss.

In einem Urteil des Obersten Gerichts (SN) vom 20. Februar 2013 (IV CSK 274/12) wurde betont, dass der Vermieter für Mängel haftet, die den vereinbarten Nutzungszweck – hier die Lagerung temperaturempfindlicher Waren – unmöglich machen. Das Gericht bejahte eine Mietminderung und Schadenersatz, weil die Lüftungsanlage unzureichend dimensioniert war und der Vermieter trotz Hinweis des Mieters nicht nachgebessert hatte.

Bei der Anmietung von Büroflächen stehen neben baulichen Aspekten vor allem Service‑ und Nebenkosten im Vordergrund. Typische Elemente sind:

„Fit‑out“-Vereinbarungen: Die Parteien legen fest, in welchem Ausbauzustand der Vermieter die Fläche übergibt (Grundinstallationen, Wände, Decken, Böden) und welche Umbauten der Mieter vornehmen darf. Häufig werden Ausbaukostenzuschüsse („tenant improvement allowance“) vereinbart, die der Vermieter entweder als Investition übernimmt oder über die Miete refinanziert.

Gemeinschaftsflächen: Bei Multi‑Tenant‑Objekten werden Allgemeinflächen wie Empfang, Konferenzräume oder Sanitäranlagen proportional auf die Mieter umgelegt. Die Umlage erfolgt meist nach einem prozentualen Schlüssel, der im Vertrag fixiert werden muss.

Indexierung: Büroverträge enthalten oft jährliche Indexklauseln, die an den polnischen Verbraucherpreisindex (CPI) anknüpfen. Ohne eine solche Klausel bleibt die Miete während der Vertragsdauer unverändert.

Untervermietung und Co‑Working: Viele Büroverträge schließen Untervermietungen ohne Zustimmung des Vermieters aus oder erlauben sie nur für Unternehmen derselben Gruppe. Die wachsende Popularität von Co‑Working‑Modellen verlangt flexible Klauseln, die eine kurzzeitige Nutzung durch Dritte ermöglichen. In einem Urteil des Berufungsgerichts Warschau (VI ACa 386/16) wurde entschieden, dass die Veröffentlichung einer Mietfläche in einem Co‑Working‑Portal ohne Zustimmung des Vermieters eine unzulässige Untervermietung darstellt und zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Das Gericht betonte, dass bei Büroverträgen ein hohes Vertrauen in die Identität des Mieters besteht und eine Überlassung an beliebige Nutzer die Risikostruktur des Vertrags verändert.

Kostenfallen: Indexierung, Nebenkosten, Renovierung, Kaution

Miete und Nebenkosten:

In Polen ist es üblich, dass Gewerbemietverträge eine Indexierungsklausel enthalten. Damit wird die Miete regelmäßig (typischerweise jährlich) an die Inflation angepasst. Meist orientiert man sich am EU-Harmonisierter Verbraucherpreisindex (HVPI) oder am polnischen Verbraucherpreisindex (je nach Währung des Mietzinses). Eine solche Klausel soll den Wert der Miete erhalten – Mietsteigerungen sind damit vertraglich vorprogrammiert, was der Mieter bei seinen Kalkulationen berücksichtigen muss. Auch Nebenkosten (Betriebskosten) können im Vertrag breit definiert sein. Viele polnische Vermieter legen Betriebskosten nach dem Netto-Kaltmietprinzip vollständig auf den Mieter um. Achten Sie darauf, dass genau aufgeführt ist, welche Kosten umlagefähig sind (z.B. Steuern, Wartung, Sicherheitsdienst, Müllentsorgung etc.) und ob jährliche Abrechnungen erfolgen. Sonst drohen Überraschungen durch offene Betriebskostennachforderungen.

Renovierungs- und Schönheitsreparaturen:

Anders als in Deutschland ist im polnischen Recht bereits von Gesetzes wegen vorgesehen, dass Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Nur größere Instandsetzungen obliegen dem Vermieter, wobei der Mieter im gewerblichen Bereich oft vertraglich verpflichtet wird, den einwandfreien Zustand der Mietsache zu erhalten. Häufig finden sich Klauseln, die den Mieter verpflichten, die gemieteten Räume beim Auszug in einem definierten Zustand zu übergeben – zum Beispiel frisch renoviert oder im Originalzustand. Hier lauern Risiken: Wurde die Immobilie beispielsweise vom Mieter ausgebaut oder verbessert, kann der Vermieter am Vertragsende entscheiden, ob er die Ausbauten behalten und als Wertsteigerung verbuchen will, oder ob der Mieter auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss. Solche Klauseln sollten klar geregelt und in der Gesamtbetrachtung fair sein, da ansonsten hohe Renovierungskosten auf den Mieter zukommen können.

Kautionen:

In Deutschland ist die Mietkaution bei Wohnraum auf drei Monatsmieten begrenzt – in Polen existiert eine solche gesetzliche Obergrenze für Gewerbeobjekte nicht. Die Vertragsparteien können die Höhe frei vereinbaren. In der Praxis werden oft drei Monatsmieten als Barsicherheit oder Bankbürgschaft gestellt, doch sind auch höhere Kautionen möglich. Zum Vergleich: Im polnischen Wohnraummietrecht darf die Kaution maximal das Zwölffache der Monatsmiete betragen. Im gewerblichen Bereich kann ein Vermieter hingegen z.B. sechs oder sogar zwölf Monatsmieten verlangen, insbesondere wenn kein langfristiger Bonitätsnachweis des Mieters vorliegt. Wichtig ist, dass im Vertrag festgelegt wird, wann und wie die Kaution zurückgezahlt wird (üblicherweise innerhalb eines Monats nach Mietende) und in welchen Fällen der Vermieter berechtigt ist, auf die Kaution zuzugreifen. Auch sollte klar sein, ob die Kaution verzinst wird (in Polen besteht keine gesetzliche Verzinsungspflicht für Mietkautionen wie in Deutschland). Eine Alternative zur Barkaution ist häufig eine Bankgarantie oder Bürgschaft, die vom Vermieter akzeptiert wird – dies kann für Unternehmen liquiditätsschonender sein.

Vertragslaufzeit und Kündigungsregelungen

Befristet oder unbefristet:

Gewerbemietverträge werden in Polen häufig befristet abgeschlossen, um beiden Seiten Planungssicherheit zu geben. Unbefristete Verträge mit gesetzlicher Kündigungsfrist sind zwar möglich, aber weniger üblich, da Vermieter wie Mieter meist an einem festen Zeitraum (z.B. 5 oder 10 Jahre mit Verlängerungsoption) interessiert sind. Für befristete Mietverträge gilt: Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit ist nur möglich, wenn im Vertrag ausdrücklich Kündigungsgründe benannt sind. Enthält der Vertrag pauschale Klauseln wie “kündbar aus wichtigem Grund” ohne nähere Definition, reicht das nicht aus – die Gründe müssen zumindest beispielhaft oder kategorisch angegeben sein. Die polnische Rechtsprechung stellt klar, dass ein blanketthaftes Kündigungsrecht bei befristeten Verträgen unzulässig ist. So hat etwa das Bezirksgericht Poznań entschieden, dass eine Klausel, die beiden Seiten eine völlig freie Kündigung eines festen Mietvertrags ermöglicht, gegen die Natur eines befristeten Vertrags verstößt und nichtig ist. Befristet heißt in Polen also: grundsätzlich keine Kündigung, außer der Vertrag nennt ausdrücklich bestimmte Szenarien (z.B. fortgesetzter Zahlungsverzug, Insolvenz, behördliche Untersagung der Nutzung o.Ä.), die eine vorzeitige Auflösung erlauben.

Gesetzliche Maximaldauer:

Theoretisch können Gewerbemietverträge in Polen sehr langfristig abgeschlossen werden – beispielsweise für 15, 20 oder mehr Jahre. Allerdings sieht das Gesetz eine Besonderheit vor: Übersteigt eine feste Vertragslaufzeit 30 Jahre, so gilt der Mietvertrag nach Ablauf von 30 Jahren automatisch als auf unbestimmte Zeit verlängert. Ab diesem Zeitpunkt kann der Vertrag dann regulär gekündigt werden. Diese Regel betrifft insbesondere Mietverhältnisse zwischen Unternehmen und soll verhindern, dass Parteien sich unendlich lange binden, ohne eine Ausstiegsmöglichkeit zu haben. Für die Praxis bedeutet dies: Laufzeiten bis 30 Jahre sind möglich; was darüber hinausgeht, bietet faktisch keine zusätzliche Sicherheit, da nach 30 Jahren ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist entsteht.

Kündigungsfristen:

Bei unbefristeten Gewerbemietverträgen richtet sich die Kündigungsfrist nach den gesetzlichen Vorgaben des polnischen Zivilgesetzbuches, sofern vertraglich nichts Abweichendes geregelt ist. Üblich ist – analog zum deutschen Recht – eine Dreimonatsfrist zum Quartalsende, wenn die Miete monatlich gezahlt wird. Es ist jedoch ratsam, im Vertrag klare Fristen festzulegen. Im gewerblichen Bereich können auch längere Kündigungsfristen vereinbart werden, um dem Vermieter Planungssicherheit zu geben. Wichtig: Bei Mietrückständen von mindestens zwei vollen Zahlungsperioden hat der Vermieter ein gesetzliches außerordentliches Kündigungsrecht (nach vorheriger Nachfristsetzung). Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ebenso darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache erheblich vertragswidrig nutzt oder so vernachlässigt, dass eine Beschädigung droht.

Kein automatisches Verlängerungsrecht: Ein gewerblicher Mieter in Polen hat – anders als etwa bei einigen Wohnraummietverhältnissen mit sozialer Komponente – kein gesetzlich garantiertes Recht auf Vertragsverlängerung oder Erneuerung des Mietvertrags. Läuft die feste Mietzeit ab, endet der Vertrag, sofern nicht vertraglich eine Verlängerungsklausel (Option oder automatische Verlängerung bei Nichtkündigung) vereinbart wurde. Bleibt der Mieter allerdings nach Vertragsende in den Räumen und widerspricht der Vermieter diesem Fortbestand nicht, kann gemäß polnischem Recht ein auf unbestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis entstehen. Verlassen sollte man sich hierauf jedoch nicht – empfehlenswert ist, rechtzeitig vor Vertragsende eine Verlängerung oder einen neuen Vertrag mit dem Vermieter auszuhandeln, wenn man den Standort weiter nutzen möchte.

Veräußerung der Immobilie:

Was passiert, wenn der vermietete Standort den Eigentümer wechselt? Grundsätzlich kennt das polnische Mietrecht den Satz “Veräußerung bricht nicht Miete”, d.h. ein Verkauf der Immobilie bedeutet nicht automatisch die Kündigung des Mietvertrags – der Erwerber tritt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten ein. Allerdings gibt es einen wichtigen Vorbehalt: Ist der Mietvertrag nicht in besonderer Form abgesichert (z.B. nicht schriftlich mit sogenannter urkundlicher Datumsgarantie oder nicht im Grundbuch eingetragen), kann der Erwerber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Für den Mieter bietet es daher zusätzlichen Schutz, einen langfristigen Vertrag beim Grundbuchamt als Belastung im Grundbuch eintragen zu lassen. Durch einen solchen Vormerk (Vorvermerk) wird sichergestellt, dass ein neuer Eigentümer den bestehenden Mietvertrag gegen den Willen des Mieters nicht so einfach auflösen kann. Dies ist insbesondere bei sehr langfristigen oder strategisch bedeutenden Mietverhältnissen eine Überlegung wert.

Gerichtliche Kontrolle unwirksamer Klauseln:

Zu beachten ist, dass selbst bei Verträgen zwischen zwei Unternehmen die Gerichte grob unfaire oder gesetzeswidrige Klauseln für unwirksam erklären können. Die Schwelle dafür liegt zwar im B2B-Bereich höher als im Verbraucherrecht, aber es gibt Präzedenzfälle. Zum Beispiel hat der Oberste Gerichtshof Polens (Sąd Najwyższy) in einer vielbeachteten Entscheidung aus 2018 eine Vertragsklausel für nichtig erklärt, die dem Vermieter das Recht gab, dem Mieter bei Zahlungsverzug vorübergehend den Zugang zu den Mieträumen zu verwehren, während der Mietvertrag fortbesteht und der Mieter weiterhin Miete zahlen muss. Derartige Klauseln, die das Gleichgewicht der Vertragsbeziehungen zugunsten einer Seite schwerwiegend verschieben, verstoßen laut Gericht gegen die Natur des Mietverhältnisses und sind unwirksam. Für die Praxis heißt das: Wenn Sie als Mieter im Vertrag auf auffällig einseitige Regelungen stoßen (z.B. extrem kurze eigene Kündigungsrechte, während der Vermieter jederzeit kündigen darf, oder Verpflichtungen, die über das zumutbare Maß hinausgehen), sollten Sie diese “Red Flags” unbedingt juristisch prüfen lassen. Möglicherweise sind solche Klauseln anfechtbar – noch besser ist es, sie vor Vertragsabschluss auszuverhandeln oder streichen zu lassen.

Instandhaltungspflichten und Haftung

Instandhaltung und Reparaturen:

Das polnische Mietrecht legt – analog zum deutschen BGB – dem Vermieter die Pflicht auf, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, kleinere Ausbesserungen selbst vorzunehmen. Typische kleine Instandhaltungen, die dem Mieter zufallen, sind z.B. das Auswechseln von Glühbirnen, Sicherungen, kleineren Verschleißteilen, das regelmäßige Streichen innerhalb der Mieträume oder die Wartung selbst eingebauter Anlagen. Größere Reparaturen – insbesondere was die Substanz der Immobilie betrifft (Dach, Tragwerk, Fassade, zentrale Versorgungsleitungen etc.) – müssen vom Vermieter durchgeführt werden. Da aber in gewerblichen Verträgen vieles dispositiv (abänderbar) ist, versuchen manche Vermieter, möglichst viele Instandhaltungspflichten auf den Mieter zu übertragen. So finden sich etwa Klauseln, die den Mieter verpflichten, auch technische Anlagen, Klimageräte oder Sanitärinstallationen auf eigene Kosten zu warten und instand zu setzen. Solches ist nicht per se unzulässig, aber als Mieter sollte man darauf achten, dass die Grenzen der eigenen Instandhaltungspflicht klar gezogen sind (etwa durch Kostendeckelung für Reparaturen pro Jahr, Definition dessen, was “kleine Reparatur” bedeutet etc.). Undichtigkeiten am Dach oder größere strukturelle Mängel sollten z.B. eindeutig Sache des Vermieters bleiben.

Haftung und Versicherung des Vermieters:

Ein wichtiger Punkt ist, wer haftet, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der zu Schäden führt. Das polnische Recht kennt die Mängelhaftung des Vermieters (ähnlich der deutschen Gewährleistung): Weist die gemietete Sache einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit mindert, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen oder – bei gravierenden Mängeln – fristlos kündigen, falls der Vermieter nicht rechtzeitig Abhilfe schafft. Im Gewerbebereich wird diese Haftung aber oft vertraglich eingeschränkt. Viele Verträge enthalten Klauseln, die die Haftung des Vermieters für entgangenen Gewinn, Betriebsunterbrechungen oder Mangelfolgeschäden ausschließen. Solche Haftungsbegrenzungen sind bis zu einem gewissen Grad zulässig, jedoch nicht für vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Schäden. Als Mieter sollte man prüfen, ob z.B. im Falle eines längeren Ausfalls der Heizung oder eines vom Vermieter zu vertretenden Wasserschadens irgendwelche Ansprüche bestehen. Versicherungstechnisch sollte der Vermieter zumindest die Gebäudeversicherung unterhalten (Feuer, Leitungswasser, Sturm etc.), während der Mieter seine Einrichtung und Ware über eine eigene Inhaltsversicherung absichern muss. Oft verlangen Vermieter im Vertrag den Nachweis einer Haftpflichtversicherung des Mieters (Betriebshaftpflicht), die etwaige durch den Mieter verursachte Schäden am Gebäude oder bei Dritten abdeckt. Diese Police sollte in ausreichender Deckungssumme vorhanden sein, da ansonsten im Schadenfall Regress droht.

Haftung des Mieters:

Der Mieter haftet dem Vermieter gegenüber, wenn er die Mietsache über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus beschädigt oder vernachlässigt. Hält der Mieter z.B. die gemieteten Räume nicht im vereinbarten Zustand und entsteht dadurch ein Schaden (etwa Schimmelbildung durch unzureichendes Heizen/Lüften), kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Vertraglich wird oft detailliert geregelt, welche Wartungen der Mieter regelmäßig durchführen muss (z.B. Klimaanlage jährliche Inspektion) und dass er für Verletzungen dieser Pflichten haftet. Hier ist auf angemessene Fristen und klare Definitionen zu achten. Eine zu allgemein gefasste Pflicht wie “der Mieter trägt alle Instandhaltungskosten” wäre intransparent. Tipp: Lassen Sie sich vom Vermieter Protokolle über den Zustand der Mietsache aushändigen (Übergabeprotokoll) und halten Sie den Zustand fotografisch fest. So können unberechtigte Haftungszuweisungen am Vertragsende vermieden werden.

Untervermietung und Nutzungsänderungen

Untervermietung:

Das polnische Recht gestattet einem Mieter grundsätzlich, die Mietsache weiterzugeben oder unterzuvermieten, sofern der Mietvertrag dies nicht untersagt. In der Praxis enthalten jedoch fast alle gewerblichen Mietverträge ein Verbot oder Einschränkungen der Untervermietung. Das heißt, der Mieter darf die gemieteten Räume weder ganz noch teilweise ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Planen Sie also, einen Teil Ihrer Fläche an einen Partner zu untervermieten oder bei wechselnder Nutzung Drittpersonen aufzunehmen (z.B. Untermieter in einem Co-Working-Space), muss dies vertraglich erlaubt oder nachträglich genehmigt werden. Einige Verträge erlauben zumindest konzerninterne Untervermietungen oder die Bürogemeinschaft mit verbundenen Unternehmen – falls Ihnen so etwas wichtig ist, verhandeln Sie diese Punkte im Voraus. Ohne Zustimmung besteht nicht nur die Gefahr einer Vertragsverletzung, der Vermieter könnte in so einem Fall auch zur fristlosen Kündigung berechtigt sein (das Gesetz sieht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters vor, wenn der Mieter die Räume unbefugt Dritten überlässt).

Vertragsübernahme und Mieterwechsel:

Eng verwandt mit der Untervermietung ist die Vertragsabtretung bzw. der Mieterwechsel. In Deutschland kann ein Gewerbemieter seinen Mietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. In Polen ist die Situation vergleichbar: Eine Vertragsübernahme (z.B. im Zuge eines Unternehmensverkaufs oder einer Umstrukturierung) bedarf der Zustimmung des Vermieters, sofern nicht im Vertrag bereits ein entsprechendes Recht vereinbart wurde. Einige große Gewerbemietverträge enthalten sogenannte Change-of-Control-Klauseln oder Gestattungen, wonach bei Verkauf des Mieterunternehmens oder bei Verschmelzungen der Mietvertrag auf den Rechtsnachfolger übergehen darf. Ohne eine solche Klausel ist man jedoch auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen. Deshalb sollte man bei länger laufenden Verträgen im Hinterkopf behalten, dass Unternehmensumwandlungen oder -verkäufe Auswirkungen auf den Mietvertrag haben können und diesen Thema proaktiv regeln, wenn möglich.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Mietzweck sollte im Vertrag deutlich angegeben sein. Üblicherweise wird festgelegt, für welche Art von Geschäft der Mieter die Räume nutzen darf (z.B. „Bürotätigkeit“, „Lagerhaltung von XYZ Produkten“, „Produktion von ABC“). Abweichungen vom vereinbarten Nutzungszweck können vertraglich untersagt sein oder zumindest einen Zustimmungsbedarf auslösen. Beispielsweise darf ein angemieteter Lagerraum nicht ohne Weiteres in einen Einzelhandelsladen umfunktioniert werden, wenn im Vertrag nur Lagerhaltung vorgesehen ist. Ebenso ist es oft verboten, die Mietsache für gesetzeswidrige Zwecke zu nutzen oder wesentlich andere Tätigkeiten auszuüben als vereinbart. Öffentlich-rechtliche Anforderungen spielen hier ebenfalls eine Rolle: Je nach Gebiet und Bebauungsplan kann die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen beschränkt sein (etwa keine Produktion in Wohngebieten, nur leises Gewerbe erlaubt etc.). Der Mieter sollte sicherstellen, dass seine geplante Nutzung baurechtlich und gewerberechtlich zulässig ist. In Polen gibt es wie in Deutschland örtliche Bebauungspläne und Nutzungsbestimmungen. Falls eine Nutzungsänderungsgenehmigung oder zusätzliche Betriebserlaubnis erforderlich ist, sollte im Vertrag geregelt werden, wer diese besorgt und was passiert, wenn die Behörde sie verweigert. Oft hilft der Vermieter bei solchen Formalitäten, da er selbst ein Interesse an einem vertragskonformen Gebrauch hat. Dennoch trägt der Mieter letztlich das Risiko, dass sein konkretes Geschäft im Objekt ausgeübt werden darf – andernfalls steckt er in einem langfristigen Vertrag und kann die Räume womöglich nicht wie gewünscht nutzen.

Wettbewerbsklauseln:

In Einkaufszentren oder Gewerbeparks sind mitunter Nutzungseinschränkungen zu beachten, etwa Exklusivitätsklauseln (der Vermieter verspricht anderen Mietern keinen direkten Konkurrenten ins gleiche Objekt zu setzen) oder umgekehrt Wettbewerbsverbote (der Mieter darf im Umkreis keine weiteren Filialen betreiben oder bestimmte konkurrierende Angebote unterbreiten). Solche Klauseln sollten genau geprüft werden, da sie die geschäftliche Freiheit beeinträchtigen können. Ebenso sollte ein Mieter klären, ob er Werbung, Firmenlogos oder Schilder am Gebäude anbringen darf – meist bedarf dies der Zustimmung des Vermieters oder es gibt genaue Vorgaben im Mietvertrag (insbesondere in Bürokomplexen mit Corporate-Identity-Konzept).

Versicherungsfragen und gesetzliche Anforderungen

Versicherungen:

Der Mietvertrag sollte detailliert festhalten, welche Versicherungen von welcher Partei abzuschließen sind. Üblich ist, dass der Vermieter die Gebäudefeuerversicherung und ggf. eine Gebäudehaftpflicht hält (oft legt er die Prämien dafür jedoch über die Nebenkosten um), während der Mieter eine Betriebshaftpflichtversicherung für eigene Risiken abschließt. Letztere deckt z.B. Personenschäden von Besuchern in den Mieträumen oder Schäden, die vom Mieter (oder seinen Mitarbeitern) am Gebäude verursacht werden. Viele Vermieter verlangen im Vertrag einen Nachweis dieser Haftpflichtversicherung sowie die Verpflichtung, die Police während der gesamten Mietzeit aufrechtzuerhalten. Auch eine Inhaltsversicherung (für Einrichtungen, Warenlager, Maschinen des Mieters) ist dem Mieter anzuraten, da der Vermieter dafür nicht haftet. Sollte der Mieter mit gefährlichen Stoffen oder feuergefährlichen Prozessen arbeiten, können zusätzliche spezielle Versicherungen oder Sicherheitsauflagen vorgeschrieben werden.

Behördliche und gesetzliche Auflagen:

In Polen gelten für Betriebsstätten diverse Vorschriften – von Brandschutz, Arbeitsschutz bis Umweltschutz. Oft regelt der Mietvertrag pauschal, dass der Mieter für die Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften verantwortlich ist, die seine Nutzung betreffen. Beispielsweise muss der Mieter sicherstellen, dass seine Mitarbeiter die polnischen Arbeitsschutzregeln einhalten (z.B. Ausstattung mit Sicherheitskleidung in Produktionshallen) und dass etwaige Genehmigungen für den Betrieb vorliegen. Planen Sie Umbauten oder Installationen (z.B. Einbau schwerer Maschinen, Errichtung von Trennwänden, speziellen Lüftungsanlagen), müssen diese nicht nur vom Vermieter genehmigt, sondern ggf. auch von der Bauaufsicht erlaubt werden. Der Mietvertrag sollte festhalten, wer für notwendige behördliche Genehmigungen (Umbauten, Konzessionen etc.) verantwortlich ist und wer die Kosten trägt. Üblich ist, dass der Mieter seine betrieblichen Genehmigungen (Gewerbeanmeldung, eventuelle Konzessionen, Umweltgenehmigungen) selbst einholt, während der Vermieter kooperiert, indem er z.B. notwendige Erklärungen gegenüber Behörden abgibt (etwa Zustimmung zum Umbauantrag). Wichtig: Vergewissern Sie sich vor Vertragsabschluss, dass keine gesetzlichen Nutzungshindernisse bestehen – z.B. Denkmalsschutzauflagen am Gebäude, die Ihre geplante Nutzung erschweren, oder lokale Nutzungsverbote. Im Zweifel kann man im Mietvertrag eine aufschiebende Bedingung vereinbaren: etwa „Dieser Vertrag wird nur wirksam, wenn innerhalb von 3 Monaten die Genehmigung X für die vorgesehene Nutzung erteilt wird.“ So sind Sie abgesichert, falls die Behörden quer schießen.

Gesetzliche Vorkaufsrechte:

Während Wohnraummieter in Polen unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht beim Wohnungsverkauf haben können, gibt es für gewerbliche Mieter kein Vorkaufsrecht auf die Immobilie. Sollte also der Eigentümer die Immobilie verkaufen, muss er den Mieter nicht vorher fragen. Auch deshalb ist die oben erwähnte Grundbucheintragung eines Mietvertrags sinnvoll, damit ein Käufer von Ihrer langen Vertragslaufzeit weiß und sich darauf einstellen muss.

Sonderformen des Wohnraummietrechts – Relevanz für Gewerbetreibende?

Obwohl der Fokus dieses Beitrags auf Geschäftsräumen liegt, lohnt sich ein Blick auf zwei besondere Wohnmietverträge, da diese oft fälschlich als „gewerbliche Miete“ bezeichnet werden und gelegentlich von Firmen genutzt werden, die ihren Mitarbeitern Wohnraum stellen.

Gelegentlicher Mietvertrag (najem okazjonalny)

Der gelegentliche Mietvertrag ist ein befristeter Wohnraummietvertrag, den nur private Vermieter abschließen können. Er darf höchstens zehn Jahre dauern und erfordert eine notarielle Erklärung des Mieters, dass er sich der Zwangsräumung unterwirft. Zusätzlich muss der Mieter eine Ersatzwohnung benennen, zu der er im Vollstreckungsfall ausziehen wird, sowie die Zustimmung des Eigentümers dieser Wohnung vor. Der Vermieter kann eine Kaution bis zu sechs Monatsmieten verlangen und das Mietverhältnis nach Ablauf automatisch beenden.

Institutioneller Mietvertrag (najem instytucjonalny)

Dieser Vertrag kann von Unternehmen oder anderen Organisationen geschlossen werden, die gewerblich Wohnungen vermieten. Wie beim gelegentlichen Mietvertrag muss der Mieter eine notarielle Erklärung abgeben, sich der Räumung zu unterwerfen. Im Unterschied zum gelegentlichen Mietvertrag muss er jedoch keine Ersatzwohnung benennen. Die Kaution darf bis zu sechs Monatsmieten betragen. Kündigungsgründe können vertraglich definiert werden; typischerweise kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter mit drei Monatsmieten im Rückstand ist, die Wohnung unberechtigt untervermietet oder die Hausordnung verletzt. Nach Beendigung kann der Vermieter sofort vollstrecken, der Mieter hat keinen Anspruch auf Ersatzwohnung.

Beide Sonderformen dienen primär der Vermietung von Wohnraum. Für die Anmietung von Büro‑ oder Produktionsflächen sind sie daher nicht einschlägig. Unternehmen, die Wohnungen für Mitarbeiter anmieten, sollten jedoch prüfen, ob sie als professionelle Vermieter eingestuft werden und damit dem institutionellen Mietrecht unterliegen.

Steuerliche Aspekte

Gewerbliche Vermietung gilt steuerlich als unternehmerische Tätigkeit. Private Vermieter können für kleinere Vermietungen eine pauschale Einkommensteuer (8,5 % bis 100 000 PLN, darüber 12,5 %) wählen. Professionelle Vermieter unterliegen der progressiven Einkommensteuer (12 % bis 120 000 PLN, darüber 32 %) oder der linearen Steuer von 19 %. Die Vermietung von Geschäftsräumen unterliegt immer der Mehrwertsteuer (23 %). Vorsteuer kann nur abgezogen werden, wenn die Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist.

Handlungsempfehlungen für deutsche Manager und Investoren

Angesichts der zahlreichen Fallstricke bieten wir interessierten Unternehmen einen Red-Flag-Test für gewerbliche Mietverträge an. Dieses Angebot richtet sich insbesondere an deutsche Manager und Firmen, die einen polnischen Gewerbemietvertrag vorliegen haben und ihn zeitnah juristisch prüfen lassen möchten, bevor sie unterschreiben oder endgültige Zusagen machen.

Red-Flag-Test: Schnelle Vertragsprüfung durch unsere Experten

Der Red-Flag-Test ist als fixiertes Beratungsmodul konzipiert. Dabei handelt es sich um eine kurze, fokussierte Vertragsprüfung durch einen erfahrenen Fachanwalt für polnisches Wirtschaftsrecht. Im Mittelpunkt stehen die kritischen Klauseln – also jene Vertragsbestandteile, die erfahrungsgemäß das größte Risiko für den Mieter bergen (wie z.B. Mietanpassungen, Haftungsausschlüsse, Vertragsstrafen, Kündigungsbedingungen, versteckte Kosten oder ungewöhnliche Verpflichtungen). Unser Anwalt liest den Mietvertrag aufmerksam durch und erstellt anschließend einen Bericht mit den wichtigsten “Red Flags”: Welche Klauseln sind problematisch oder unüblich? Wo besteht unmittelbarer Änderungsbedarf? Welche Punkte sollten Sie unbedingt nachverhandeln oder zumindest intern im Risikomanagement berücksichtigen? Das Ziel ist, Ihnen innerhalb kurzer Zeit eine klare Entscheidungsgrundlage zu geben – auf Deutsch, präzise und verständlich.

Sie übermitteln uns den polnischen Mietvertragsentwurf (falls vorhanden auch zweisprachig) und schildern kurz den geschäftlichen Hintergrund. Der Fachanwalt führt dann innerhalb weniger Tage die Analyse durch. Sie erhalten eine schriftliche Kurzexpertise, in der alle wesentlichen Risiken aufgezeigt sind. Falls gewünscht, kann unser Vertrauensanwalt auch ein persönliches Beratungsgespräch (Videokonferenz oder Telefonat) durchführen, um die Ergebnisse zu erläutern und Prioritäten für etwaige Vertragsverhandlungen zu setzen.

Sollte der Vertrag außergewöhnlich komplex sein oder zusätzliche Leistungen gewünscht werden, sprechen wir das natürlich vorab mit Ihnen ab. Transparenz steht hier im Vordergrund: Sie wissen genau, womit Sie rechnen müssen.

Der Red-Flag-Test kann der erste Schritt einer umfassenderen Betreuung sein. Nach der Kurzprüfung entscheiden viele Unternehmen, bestimmte Klauseln neu zu verhandeln. Hier lässt unsere Kammer Sie nicht allein: Auf Wunsch können wir eine tiefergehende Vertragsprüfung durchführen, konkrete Änderungsvorschläge (auch in polnischer Sprache) ausarbeiten und sogar Ihren Austausch mit dem polnischen Vermieter bzw. dessen Anwälten begleiten. Unsere deutschsprachigen Juristen kennen sowohl die deutschen Erwartungen als auch die polnische Vertragspraxis – das erleichtert die Verhandlungen enorm. In manchen Fällen ist es sinnvoll, den polnischen Vermieter direkt durch unseren Anwalt kontaktieren zu lassen, um auf Augenhöhe juristische Argumente auszutauschen. Dieses Upgrade vom Red-Flag-Test zur vollständigen Vertragsberatung besprechen wir individuell mit Ihnen. Es ist auch möglich, uns als Ihre rechtliche Vertretung zu mandatieren, falls es zu schwierigen Vertragsgesprächen oder gar Streitigkeiten kommen sollte. Viele Probleme lassen sich jedoch durch den präventiven Red-Flag-Check und darauf folgende kleine Vertragsänderungen bereits im Keim ersticken – das ist letztlich kostengünstiger und nervenschonender für alle Beteiligten.

Kurz gesagt: Mit dem Red-Flag-Test erhalten Sie schnell, unkompliziert und kompetent eine zweite Meinung zu Ihrem polnischen Entwurf eines Gewerbemietvertrages, damit Sie böse Überraschungen vermeiden und mit gutem Gefühl unterschreiben können.

Grundbuchanalyse: Das Umfeld der Immobilie im Blick

Neben dem Mietvertrag selbst sollte man als gewerblicher Mieter in Polen unbedingt einen Blick in das polnische Grundbuch (poln. Księga Wieczysta - Abk. KW) der Immobilie werfen – oder von Experten werfen lassen. Warum ist das wichtig? Das Grundbuch gibt Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse des Grundstücks und Gebäudes, in dem Sie mieten möchten. Dadurch erfahren Sie zum Beispiel:

Wer ist der Eigentümer? Stimmt der Eigentümer im Grundbuch mit dem vermietenden Vertragspartner überein? (Gerade wenn Sie von einer Firma mieten, sollte geprüft werden, ob diese auch im Grundbuch als Eigentümer oder Erbnießbraucher eingetragen ist – falls nicht, müsste offengelegt werden, auf welcher Berechtigungsgrundlage die Firma vermietet, etwa Untervermietung vom Eigentümer oder ähnliches.)
Belastungen und Rechte Dritter: Im polnischen Grundbuch sind Hypotheken eingetragen (Abteilung IV). Wenn die Immobilie stark mit Hypotheken belastet ist, besteht das Risiko, dass die Bank im Ernstfall eine Zwangsversteigerung veranlasst. Zwar „bricht die Veräußerung nicht die Miete“, wie oben erklärt, doch im Fall einer Zwangsversteigerung kann es unter Umständen schwieriger werden, Ihre Rechte durchzusetzen – insbesondere, wenn Ihr Mietvertrag nicht grundbuchlich gesichert ist. Weiterhin listet das Grundbuch in Abteilung III Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten) und Vormerkungen/Beschränkungen. Dienstbarkeiten könnten z.B. ein Wegerecht eines Nachbarn sein, ein Leitungsrecht für städtische Versorger oder ein Wohnrecht. Nichts davon sollte Ihren Geschäftsbetrieb wesentlich beeinträchtigen – aber es ist gut, davon zu wissen. Eine Vormerkung (polnisch: wzmianka oder zabezpieczenie roszczenia) kann anzeigen, dass ein bestimmtes Recht oder eine Änderung in Vorbereitung ist, z.B. eine Vormerkung für den Kauf durch jemanden (Vorvertrag) oder eine Sicherung eines Anspruchs (z.B. eines Untermieters oder Pächter). Solche Einträge deuten auf schwebende Verfahren hin, die die Immobilie betreffen.
Beispiel: Steht im Grundbuch eine Vormerkung, dass Person X ein Vorkaufsrecht hat oder dass ein Kaufvertrag vorgemerkt ist, dann könnte das bedeuten, die Immobilie wird bald den Besitzer wechseln – für Sie als Mieter eine relevante Information (siehe oben). Oder eine eingetragene Zwangshypothek könnte bedeuten, dass gegen den Eigentümer Vollstreckungsmaßnahmen laufen.

Das polnische Grundbuch verrät zudem, ob es sich bei der Immobilie z.B. um Erbpacht/Besitzrecht (użykowanie wieczyste) handelt – in Polen ist es üblich, dass Gewerbeflächen auf städtischem Boden im Rahmen eines Erbnießbrauchs überlassen sind. Solche Erbpachtverträge haben oft feste Laufzeiten (z.B. 99 Jahre). Für Ihren Mietvertrag kann das insofern wichtig sein, als am Ende der Erbpacht auch Ihr Mietrecht enden könnte, bzw. der Erbnießbraucher (Ihr Vermieter) nur bis zu diesem Zeitpunkt überhaupt verfügen darf. Solche Informationen findet man im Abteilung II (Eigentümer) und Abteilung III (wenn dort z.B. das Ende eines Erbpachtvertrags vermerkt ist).

Praktischerweise sind polnische Grundbücher heute großteils elektronisch abrufbar – allerdings nur, wenn die Nummer des Grundbuchs bekannt ist. Oft findet sich diese Nummer im Mietvertrag oder in den Objektunterlagen. Wir beschaffen uns mit dieser Nummer einen aktuellen Grundbuchauszug und analysieren ihn auf Deutsch. Sie erhalten von uns innerhalb kürzester Zeit eine verständliche Zusammenfassung: Wer ist Eigentümer? Gibt es Hypotheken oder Grundschulden? Welche Dienstbarkeiten und Vormerkungen sind eingetragen? Gibt es Hinweise auf schwebende Verfahren oder Unregelmäßigkeiten? – All das bereiten wir für Sie auf.

Prüfung der Grundakte:

Der elektronische Grundbuchauszug zeigt den aktuellen Stand und knapp die Basis der Einträge (z.B. Aktenzeichen eines Eintragungsbeschlusses). Was er nicht zeigt, sind die Hintergrunddokumente und offene Anträge. Hier kommt die Grundakte (akta księgi wieczystej) ins Spiel, die beim zuständigen Grundbuchgericht geführt wird. Darin liegen alle Urkunden, die den Eintragungen zugrunde liegen (Kaufverträge, Hypothekenbestellungen, Gerichtsbeschlüsse etc.), sowie möglicherweise noch nicht entschiedene Anträge auf Eintragung. Wenn z.B. im Grundbuch eine Vormerkung erwähnt wird, kann man in der Akte nachlesen, worum genau es geht. AHK Polen bietet an, auch die Grundakte einzusehen. Unsere Juristen haben die Möglichkeit, beim polnischen Grundbuchamt die Akte anzufordern und einzusehen (oder Kopien zu erhalten). Diese erweiterte Prüfung lohnt sich insbesondere, wenn der Auszug Auffälligkeiten zeigt – zum Beispiel eine unerklärliche Vormerkung oder Unklarheiten bei den Rechten Dritter. Bei der Akteneinsicht prüfen wir z.B., ob offene Eintragungsanträge vorliegen, die demnächst zu neuen Belastungen führen könnten (z.B. eine weitere Hypothek, ein Eigentümerwechsel, eine Streitigkeit). Die Ergebnisse dieser Aktenprüfung stellen wir Ihnen wiederum auf Deutsch zusammen.

Durch die Grundbuchanalyse erhalten Sie Klarheit über die rechtliche Situation der Immobilie. Sie treten informiert in Vertragsgespräche und können den Vermieter gezielt auf etwaige Punkte ansprechen („Uns ist aufgefallen, dass eine erhebliche Hypothek zugunsten Bank XY eingetragen ist – was bedeutet das für uns als Mieter?“). In vielen Fällen verlaufen Mietverhältnisse zwar problemlos, aber es beruhigt doch, wenn man weiß, dass keine verborgenen Risiken im Immobilienhintergrund schlummern. Sollte das Grundbuch ernsthafte Probleme offenbaren (z.B. ein laufendes Zwangsvollstreckungsverfahren gegen den Eigentümer), kann man sich eventuell gegen den Abschluss des Mietvertrags entscheiden, bevor man Zeit und Geld investiert.

Fazit: Vertragsprüfung ist Investition in Ihre Sicherheit

Polen ist ein attraktiver Standort für deutsche Unternehmen – doch was das Vertragsrecht angeht, gibt es Unterschiede und Tücken, die man kennen sollte. Ein gewerblicher Mietvertrag bindet Ihr Unternehmen oft lang und eng an eine Location. Umso wichtiger ist es, vorab Gewissheit über alle Klauseln und Rahmenbedingungen zu haben. Dieser Artikel gibt einen Überblick über typische Problemfelder, kann aber keine individuelle Rechtsberatung ersetzen. Jeder Vertrag ist anders und verdient eine fachkundige Prüfung. Wir empfehlen Ihnen daher dringend, Ihren konkreten Fall von einem vertrauenswürdigen Juristen checken zu lassen, bevor Sie in Polen langfristige Mietverpflichtungen eingehen. Wir stehen Ihnen hierbei gerne mit Rat und Tat zur Seite. Ob Red-Flag-Test, ausführliche Vertragsverhandlung oder Grundbuchanalyse – nehmen Sie Kontakt mit uns auf, und wir unterstützen Sie dabei, in Polen auf rechtssicherem Fundament zu mieten.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine abschließende rechtliche Beratung dar. Für weitergehende Fragen oder eine individuelle Beratung wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kammer.

📩 Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

zur Hauptbibliothek

AHK TECH - Blogpost

Gewerblicher Mietvertrag in Polen